中古住宅とは？
竣工から１年以上経過しており、過去に人が居住したことがある住宅をいいます。
中古住宅は新築物件に比べて手頃な価格で買え、立地条件の選択肢も新築物件に比べて
多く、条件に合う立地の物件を探しやすいのが特徴です。
近年は中古物件を購入して、間取りや設備、内装を変更する等、自分の好きなように
リノベーションをする方が増えており、ますます、中古住宅の需要が高まってきています。
そんなメリットも多い中古住宅ですが、
新築物件ではない分、見えないところで思わぬ修繕等がかかってくる可能性もあります。
中古住宅を購入する際に気を付けるべきポイントを見ていきましょう。
中古住宅、購入の際の注意点
①周辺環境について
まずは周辺環境を確認しましょう。
住宅を購入してしまうと、想像していたのと違ったと思ったとしても、
すぐに引っ越しをするのは難しくなってしまいます。
通勤に使う駅までのルートや通学のルートを実際に歩いてみるのが良いでしょう。
思ったより坂が多いや通勤時に駅が混雑する等、
実際に生活した場合、どのような事が考えられるかが、想像しやすくなると思います。
また、戸建の場合は隣接する敷地の境界線が確定しているかも確認するのが良いでしょう。
境界が曖昧な場合の近隣トラブルを避けるためにも、売主に依頼して、確定測量をしてもらいましょう。
②住宅ローンが借入できる物件か
中古住宅をローンを利用して購入することを考えている方は
物件が住宅ローンを借り入れできる物件か確認しましょう。
金融機関はローン審査の際に物件の評価額を含めて、借入額を決定します。
築年数の古い中古住宅は担保評価が下がるため、借入額に満たない場合も考えられます。
また、昭和56年以前に建てられた住宅や新耐震基準に適合しない物件は借入れ対象外になることもあります。
借入額が希望に満たない場合は自己資金で賄ったり、住宅ローンが借入れできる条件を満たす物件に絞る等、注意して検討する必要があります。
➂老朽化、ゆがみなど構造上の問題はあるか？
中古戸建の場合、所有者が居住中の家を購入前に内見することになることも
あるかと思います。
あまりジロジロと見てしまうのは良い印象を与えないかもしれませんので、
不動産会社を通して許可を取って、特に以下の内容を確認してみましょう。
(外観)
●屋根
瓦や屋根板の破損やずれ、損傷、塗装剥がれ等の破損が無いか、
全面方向から確認するのと、双眼鏡などを用意して、見てみるのも良いでしょう。
●外壁
塗装剥がれ、ひび割れ、劣化等が無いか、確認しましょう。
●軒天(屋根の裏側)
雨の染み、亀裂、塗装の剥がれ等が無いか、確認しましょう。
●基礎
家の土台部分の基礎にひび割れ等が無いか、確認しましょう。
(内装)
●床の軋みや傾き
ビー玉を床に置いて自然に転がらなければ水平というように、
ビー玉を使って傾きを確認することができます。
ホームセンターで水平を測る工具、水平器も手に入りますので、
活用するのも良いでしょう。
●建具の立て付け
ドアや窓、収納の扉の開け閉めがスムーズにできるかどうかは、
一通り、チェックしましょう。
開け閉めしにくい場合には、建物自体が傾いている可能性もあります。
●水回り
見た目はきれいなキッチンだとしても中の排水菅が劣化している場合もあります。
水回りはニオイがないかどうか、水漏れはないか等を確認しましょう。
水回りだけではなく、クローゼットや押し入れなどは全て開けてみて、カビ臭くないか等も
確認しましょう。
築年数の古い建物等は住宅診断のインスペクションをプロに依頼するのもおすすめです。
床下や屋根裏等、劣化状況や欠陥の有無等を専門家が調査してくれます。
不動産会社が斡旋してくれるので、相談してみるのも良いでしょう。
④耐震基準に問題はないか？
「新耐震基準」を満たしているかどうかを確認するのが良いでしょう。
「新耐震基準」1981年に施工されたものであり、
それ以前に建てられた建物は「旧耐震基準」が適用されます。
今後、大地震が起こる可能性も言われていますので、
できる限り「新耐震基準」の物件を選ぶようにした方が良いでしょう。
⑤雨漏り、シロアリの問題は無いか
中古住宅購入後にあるトラブルとしてシロアリ、雨漏りがあります。
雨漏りは壁や天井に雨漏りのシミが無いかを確認しましょう。
シロアリについては、壁の表面に小さな穴が開いていないか、
壁を叩いた時に空洞音がしないか、を確認してみましょう。
シロアリの被害を受けていない壁は叩くと重い音がします。
被害を受けた壁や柱の木材は内部がスカスカの状態になるため、
ポコポコと空洞音がします。
また、売主に建物の修理履歴を見せてもらい、「防蟻工事（消毒）」をしているか、
工事をして何年が経っているかも確認しましょう。
防蟻処理の薬剤の効果は約５年といわれていますので、
それ以上、時間が経っている場合は、防蟻工事をすることも検討しましょう。
⑥再建築不可物件ではないか(戸建)
再建築不可物件とは建築基準に適合しておらず、新たに建物が建て替えられない物件のことをいいます。
築年数が古い物件の場合、再建築不可のものもあるかもしれません。
再建築不可物件の場合、購入時に建て替えの予定がなくても、
将来建て替えたいと思っても建て替えができなかったり、
売りに出す場合に相場より低い価格になってしまったり、買い手が見つかりづらかったりと不利になってしまう可能性がありますので、注意が必要です。
⑦共用部の管理が行き届いているか(マンション)
ゴミ置き場の清掃が行き届いているか、廊下や階段は清潔に保たれているか、
私物が置かれていたり、ゴミが落ちていないか等、
共用部の状態を確認するのが良いでしょう。
共用部が清潔に保たれているのは住人の協力あっての事なので、
清潔に保たれている場合は、ルールを守って生活している方が住んでいらっしゃると
みて良いでしょう。
また、掲示板などに騒音やトラブルに関する記載があるかもしれませんので、
こちらもチェックしてみましょう。
⑧売りに出された理由を確認する
売主が住宅を売りに出すことにした理由も仲介業者を通して聞いてみましょう。
もしかしたら、物件の問題点、周辺環境、近隣トラブル、
様々な要因があるかもしれません。
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おわりに
中古戸建を購入する際に気を付けたいポイントについて見てきました。
住環境も良く、建物上の不具合もない、中古住宅であれば、
購入価格も抑えられ、また既にある住宅を再利用するとい点ではとてもエコロジーであるといえるでしょう。
これまでみてきたポイントを参考にしていただき、また信頼できる不動産会社のアドバイスを聞きつつ、ベストな中古住宅を見つけていただけたら幸いです。
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