マンションを売却する際の【６ステップ】
【ステップ1】事前準備
【ステップ2】媒介契約を結ぶ
【ステップ3】マンションの売却活動を開始する
【ステップ4】マンションの売買契約を結ぶ
【ステップ5】決済・物件の引渡し
【ステップ6】確定申告をする
【ステップ1】事前準備
まずは、売却の目的やスケジュールを決めましょう。
住宅ローンがある場合は残債の確認、新居を購入する場合はその資金計画なども事前準備しておきましょう。
次に行うのが、不動会社の査定依頼をします。
査定には下記の書類が必要となりますので、事前に準備しておきましょう。
①身分証明書
②所有不動産の物件概要書
➂登記簿謄本(登記事項証明書)
④公図や土地の測量図、建物の図面など物件の情報がわかるもの
価格査定には机上査定と訪問査定（実査定）の2種類があります。
まずは、複数の不動産会社に依頼して、机上査定を依頼し、比較検討することが大事です。
実際に不動産を売ることが決まったら、担当者に物件の内覧をしてもらい訪問査定を受けるのが通例となります。
【ステップ2】媒介契約を結ぶ
不動産会社を選んだら、売主と不動産会社との間で媒介契約を結びます。
媒介契約では、不動産会社に買い主を探してもらい、取引が成立するように間に入って売却活動の方針等を取り決めます。また、売却が成立したときの不動産会社が受け取る報酬額等も契約で定めておきます。
媒介契約では、売却活動の内容や手数料の条件などを定め、その種類としては一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。
一般媒介契約
複数の不動産会社へ仲介を依頼できる契約タイプです。
契約期間の定めはなく、国土交通大臣の指定流通機構(レインズ)に登録し、積極的に取引相手を探す義務であるレインズの登録義務や、売り主に対する業務状況の報告義務がないなど、3つの契約形態のなかでもっとも自由度が高いのが特徴です。
売り主が自分で買い主を見つけてきて、不動産会社を挟まず直接取引する「自己発見取引」も認められています。
専任媒介契約
１社の不動産会社のみに仲介を依頼する契約タイプです。
契約の有効期間は3ヵ月以内で指定流通機構(レインズ)への登録義務があるほか、2週間に1回以上、売り主に対する業務状況の報告が義務付けられています。
定期的に売却活動の進捗を確認でき、なおかつ自己発見取引も認められていることから、拘束力と自由度のバランスが取れた契約形態となります。
専属専任媒介契約
専任媒介契約と同様、1社の不動産会社にのみ仲介を依頼する契約タイプです。
自己発見取引は認められていないため、たとえ売り主が自分で買い主を見つけたとしても、不動産会社を通じて契約を結ぶ必要があります。
しかし、不動産会社には5日以内の指定流通機構(レインズ)への登録、1週間に1回以上の業務状況報告が義務付けられているため、積極的に営業活動をおこなってくれる可能性が高いのが特徴です。
3つの契約形態のなかでもっとも拘束力の強い契約形態です。
【ステップ３】マンションの売却活動を開始する
媒介契約を結ぶと、正式に不動産会社が仲介として不動産の売却活動を開始します。
ここからは基本的に売主ではなく不動産会社主導で売却は進みます。
販売活動は売主の状況や売却する物件によって異なりますが、まずは相場や査定額・不動産市況をもとに売り出し価格を決定します。その後、不動産会社の販売促進活動が開始します。
購入希望者を募る方法は、自社ホームページや不動産サイト、住宅情報誌への掲載、新聞の折り込みチラシやポスティングなどさまざまですが、基本的にこれらの活動は不動産会社がおこないます。
広告を見て興味を持った人から不動産会社が問い合わせを受けます。
売り主がすべきことは、内覧の準備と当日の対応です。
問い合わせがあれば、買主へ物件の案内・説明をおこないます。仲介する不動産会社に全てを任せてもいいですが、実際に売主が案内に立ち会って案内・説明をおこなうことが通例です。内覧日を調整して、事前準備も行います。
案内をした何名かの中から、物件を気に入った人から購入の申し込みを受けます。
なお、専属専任媒介契約、もしくは専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は定期的に売主へ売却活動報告を行う義務があります。そのため、メール・電話・手紙、訪問何らかの方法で不動産会社から連絡が来るので売りに出した反響がどの程度あったかを定期的に知ることができます。
案内が終わったら、不動産会社からの連絡を待ちます。この段階で買い主からの条件交渉（値引き交渉）を受けることもあります。
早く売却したい等の希望がありましたら、売却完了に向けて、条件交渉には前向きに検討した方が良いでしょう。価格交渉の他にも引渡し時期なども条件になることがあります。
内覧を経て購入意思が固まった人から不動産会社経由で購入申込書（買付証明書）を受け取ります。売却活動の一連の手続きを経て、購入者が確定したら売却活動は終了です。
【ステップ４】マンションの売買契約を結ぶ
不動産会社が「買主側の住宅ローン事前審査」と「物件の最終調査」をおこない、特に問題がなければいよいよ不動産売買契約を結びます。
売買契約は、売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者の四者が、売主側仲介業者のオフィスにて一堂に会し行うことが多いです。
どうしても売主と買い主の都合がつかないときには、手付金の支払い方法や手付金領収書の受け渡し方法など重要事項を事前に決めた上で、署名捺印を別日に行うこともできます（※「持ち回り契約」といいます）。
売買契約の前には必要書類を準備しておきましょう。売買契約時で売主の必要書類は以下のとおりです。
①実印・認印
②身分証明書
➂登記済権利証
④印鑑証明書
⑤収入印紙
契約日当日は宅地建物取引士が同席し重要事項説明の読み合わせをおこない、売買契約書を締結します。契約書に署名の押印をおこない、用意した書類をもとに本人確認をおこないます。本人確認ができたら手付金の授受をおこないます。
契約後、印紙が適切に貼られた契約書を売主・買主が一部ずつ受け取ることとなります。
【ステップ５】決済・物件の引渡し
売買契約のなかで定めた日時で決済と引渡しが行われます。
売却価格分の代金を買主から受け取るだけでなく、売主の住宅ローンが残っている場合は融資先の金融機関との間で同時に返済を行い、抵当権抹消登記も行います。
決済が終わったら、鍵や重要事項説明書などの書類を合わせてマンションを引渡し、取引は完了となります。
【ステップ６】確定申告をする
不動産売却後、売主は不動産売却によって得た利益にかかる税金を納付するために売主は確定申告を行う必要があります。翌年、2月16日～3月15日の1ヶ月の間に行います。
確定申告を行うことで、利益にかかる税金の額を減額することが出来る特例制度があります。同じく、不動産売却によって利益が得られず損失を生んでしまった場合でも損失を減らすことが出来る特例制度もあるため、不動産売却をした方は必ず行う必要があるものです。
確定申告をしなかった場合、延滞税や無申告税、重加算税などが課税される恐れがあるため注意が必要です。
まずは書類を準備しましょう。
どのひょうな書類が必要か、下記にまとめています。
【住民票】市区町村役場から入手します。
【建物・土地の登記事項証明書】法務局から入手します。
【源泉徴収票】会社から入手します。
【確定申告書・計算明細書】税務署から入手します。
【不動産売買契約書のコピー】
確定申告書等の書類が記入できたら、税務署で手続きをおこないます。
確定申告を終えたら、不動産売却は完了です。
おわりに
今回は、マンションの売却の流れについてまとめてみました。
流れを把握して必要書類等を準備しておくことで、スムーズな不動産売却に臨むことができるかと思います。
信頼でき、売却活動に積極的で、ご要望に協力的な不動産会社を見つけることで、
売却価格を大きく上げることもできるかと思いますので、
不動産売却をお考えの方はそのような不動産会社を見つけることから始めてみてはいかがでしょうか。
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